Vì họ không nhìn kiểu “30 năm mới hoàn vốn” một cách đơn giản
Đúng là nếu:
- Giá mua: 5,000 man = 50 triệu yên
- Tiền thuê: 13 man/tháng = 130,000 yên/tháng
- Một năm thu: 130,000 × 12 = 1.56 triệu yên/năm
Thì:
- Gross yield = 1.56 / 50 = 3.12%/năm
- Thời gian thu hồi vốn thô = 50 / 1.56 ≈ 32 năm
Nghe thì rất lâu. Nhưng người mua nhà cho thuê không tính kiểu “lấy tiền thuê cộng dần đến khi đủ 50 triệu” như vậy. Họ nhìn theo mấy lớp sau.
1) Họ thường mua bằng đòn bẩy, không phải bỏ 50 triệu tiền mặt
Ví dụ:
- Bạn chỉ bỏ 10 triệu yên vốn tự có
- Vay 40 triệu yên
- Lãi vay thấp, trả dần trong 30–35 năm
Khi đó câu hỏi không còn là:
- “Bao lâu tiền thuê đủ 50 triệu?”
Mà là:
- “Sau khi trả lãi + gốc + phí quản lý + thuế, mỗi tháng còn bao nhiêu?”
- “Tỷ suất trên vốn tự có của tôi là bao nhiêu?”
Đây là bản chất của đầu tư bất động sản cho thuê:
dùng tiền người khác (ngân hàng) để mua tài sản tạo dòng tiền.
Nếu dòng tiền đủ khỏe, thì dù yield thấp, vốn tự có bỏ ra vẫn có thể sinh lời ổn.
2) Tiền thuê không phải toàn bộ lợi nhuận
Đây là chỗ nhiều người mới nhìn sẽ thấy “30 năm mới hoàn vốn” và nghĩ không đáng. Nhưng thực tế phải trừ:
- phí quản lý tòa nhà
- phí bảo trì / reserve fund
- thuế tài sản
- phí môi giới tìm khách
- thời gian trống phòng
- sửa chữa nội thất, thay đồ
- lãi vay ngân hàng
Nên lợi suất thực (net yield) thường thấp hơn khá nhiều so với 3.12%.
Ví dụ gross yield 3.1% thì net có thể chỉ còn:
- 1.5%–2.5%
- thậm chí thấp hơn nếu tòa nhà cũ, vị trí không quá đẹp
Nói thẳng:
nếu chỉ nhìn dòng tiền cho thuê, nhiều căn hộ ở Nhật không hề hấp dẫn.
3) Vậy tại sao người ta vẫn mua?
A. Họ kỳ vọng giá tài sản giữ được hoặc tăng
Người mua không chỉ ăn tiền thuê, mà còn ăn ở:
- giá trị căn hộ sau 10–20 năm
- khả năng bán lại
- vị trí trung tâm ít mất giá
- khu có nhu cầu thuê bền vững
Nếu mua căn hộ ở chỗ tốt:
- dòng tiền thuê đều
- giá không giảm mạnh
- sau 15–20 năm bán lại vẫn được giá
thì tổng lợi nhuận không chỉ là tiền thuê.
Tổng return = tiền thuê ròng + giá bán lại - chi phí vốn
B. Họ coi đó là nơi “cất tiền” tương đối an toàn
Đặc biệt ở Nhật, nhiều người:
- không muốn để quá nhiều tiền mặt
- không thích cổ phiếu vì biến động
- thích tài sản hữu hình
- chấp nhận lợi suất thấp đổi lấy ổn định
Tức là họ không đòi lợi nhuận cao, họ đòi:
- ít đau tim hơn chứng khoán
- có tài sản thật
- có dòng tiền đều
C. Lãi suất vay Nhật từng rất thấp
Đây là điểm cực quan trọng.
Nếu lãi vay rất thấp, ví dụ 0.5%–1.5%, thì dù lợi suất thuê chỉ 3%, bài toán vẫn có thể chạy được, nhất là với người giàu hoặc công ty có khả năng vay tốt.
Trong môi trường lãi suất thấp lâu năm như Nhật:
- tài sản yield 3% vẫn có người mua
- vì so với gửi ngân hàng gần như 0%, nó vẫn “ổn”
D. Có lợi thế thuế
Ở Nhật, bất động sản cho thuê đôi khi được dùng để:
- khấu hao
- tối ưu thuế thu nhập
- tối ưu kế hoạch thừa kế
Tức là có người mua không phải vì rental yield đẹp, mà vì:
- giảm gánh nặng thuế
- chuyển tài sản sang dạng có lợi hơn về pháp lý / thuế
Đây là lý do rất thực tế, nhất là với người thu nhập cao.
E. Họ không mua để “hoàn vốn”, mà để tích lũy tài sản bằng tiền thuê
Ví dụ:
- người thuê hàng tháng trả tiền
- khoản đó dùng để trả mortgage
- sau 30–35 năm, khoản vay hết
- chủ nhà sở hữu một tài sản gần như đã được người thuê trả giúp phần lớn
Về tâm lý, họ nhìn như sau:
- “Tôi bỏ ít vốn ban đầu”
- “Người thuê trả hộ khoản vay”
- “Cuối cùng tôi có một căn hộ”
Nó giống một dạng forced saving bằng đòn bẩy hơn là một khoản đầu tư lợi nhuận cao.
4) Nhưng trực giác của bạn vẫn đúng: nhiều deal thật ra không ngon
Bạn đang thấy đúng một điều quan trọng:
Nếu rental yield chỉ khoảng 3% gross mà giá mua cao, thì đây không phải món đầu tư “ngon” theo nghĩa dòng tiền.
Rất nhiều căn hộ, nhất là:
- căn mới
- khu trung tâm hot
- bán cho nhà đầu tư nhỏ lẻ
- được môi giới quảng cáo “an toàn”
thực ra có:
- yield thấp
- chi phí cao
- rủi ro trống phòng
- giá bán lại không đẹp như quảng cáo
Nói gọn:
không phải cứ mua rồi cho thuê là lời.
Nhiều trường hợp gần như chỉ là “mua tài sản đắt với hy vọng ổn định”.
5) Cách nhìn đúng hơn: đừng hỏi “bao lâu thu hồi vốn”, hãy hỏi 5 câu này
1. Net yield là bao nhiêu?
Không phải tiền thuê thô, mà là:
- tiền thuê năm
- trừ phí quản lý
- trừ sửa chữa
- trừ thuế
- trừ vacancy dự kiến
2. Cash flow sau trả nợ là bao nhiêu?
Mỗi tháng còn dương hay âm?
- dương nhẹ vẫn chấp nhận được nếu tài sản tốt
- âm thì phải có lý do rất mạnh mới mua
3. Khu vực đó dân số và nhu cầu thuê ra sao?
Ở Nhật điểm này cực quan trọng vì có nơi:
- dân giảm
- nhà dư
- thuê ngày càng khó
4. Giá bán hiện tại có bị “thổi” không?
Căn hộ mới thường bị premium rất lớn.
Mua xong có thể mất giá ngay giống mua xe mới.
5. Sau 10–20 năm bán lại được bao nhiêu?
Đây là nửa còn lại của bài toán.
6) Với số bạn đưa ra, cảm giác ban đầu nên là gì?
Với căn:
- 50 triệu yên
- 130,000 yên/tháng
- gross yield 3.12%
thì phản xạ đầu tiên nên là:
- yield khá thấp
- phải kiểm tra cực kỹ:
- vị trí
- tuổi tòa nhà
- phí quản lý
- reserve fund
- occupancy rate
- lãi vay
- giá bán lại
Nếu không có yếu tố đặc biệt như:
- khu siêu trung tâm
- tài sản cực dễ giữ giá
- mục tiêu tối ưu thuế
- dùng đòn bẩy rất tốt
thì đúng là không hấp dẫn nếu chỉ nhìn như đầu tư cho thuê.
7) Tóm lại
Bạn đang nghĩ theo kiểu:
- “Bỏ 50 triệu, mỗi năm thu 1.56 triệu, vậy hơn 30 năm mới đủ vốn”
Logic đó không sai, và nó giúp bạn nhận ra một vấn đề thật:
nhiều căn hộ cho thuê có lợi suất rất thấp.
Nhưng người ta vẫn mua vì họ đang chơi một game khác:
- dùng đòn bẩy ngân hàng
- ăn dòng tiền + tài sản tăng giá/giữ giá
- tối ưu thuế
- coi là nơi cất tiền ổn định
- để người thuê trả hộ khoản vay
Nếu bạn muốn, tôi có thể làm tiếp cho bạn một bảng tính rất thực tế cho case này:
- 50 triệu yên giá mua
- 130,000 yên/tháng tiền thuê
- giả sử vay 80%
- thêm phí quản lý, thuế, vacancy
- rồi tính ra:
- net yield
- cash flow tháng
- bao nhiêu năm mới đáng mua
Nếu muốn, tôi sẽ tính theo đúng kiểu nhà đầu tư Nhật hay nhìn.